Wenn eine Immobilie im Nachlass einer Erbengemeinschaft ist, gibt es häufig Streit. Streitpunkte sind die richtige Verwaltung oder die Frage eines Verkaufs. Die Erhaltung eines Hauses muss bezahlt werden und häufig sind sich die Erben auch nicht darüber einig, ob das Haus verkauft werden soll oder zu welchem Preis.
Am Ende kann der Konflikt häufig nur über eine Teilungsversteigerung gelöst werden.
Dass ein gut durchdachtes Testament eine Teilungsversteigerung verhindern kann, zeigt beispielhaft ein Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg aus dem Jahr 2014.
Trotz Teilungsanordnung Antrag des Miterben auf Teilungsversteigerung des Grundstücks
Ein Vater von drei Kindern verstarb 2007. Er wurde von seinen Kindern – einer Tochter und zwei Söhnen – zu je einem Drittel beerbt.
Im Nachlass waren große Vermögenswerte und zehn Grundstücke. Für alle Grundstücke hatte der Vater im Testament Teilungsanordnungen getroffen, mit der die Immobilien auf die Kinder verteilt wurden. Die Tochter sollte das wertvollste Grundstück bekommen.
Trotzdem klappte die Verteilung der Grundstücke nicht ohne Streit.
Einer der Brüder hatte die Teilungsversteigerung über das der Schwester zugedachte wertvollste Grundstück eingeleitet. Aus seiner Sicht war die Teilungsversteigerung notwendig. Die Erlöse aus der Versteigerung sollten zur Bezahlung von Nachlassverbindlichkeiten dienen, um dann die Erbengemeinschaft auflösen zu können.
Die Tochter wehrte sich gegen den Versteigerungsantrag mit einer Klage. Sie berief sich auf die Teilungsanordnung im Testament.
Die erste Instanz vor dem Landgericht hat die Tochter verloren. Argument des Gerichts war, dass der Bruder als Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung und damit auch die Versteigerung des Grundstücks verlangen kann. Gegen dieses Urteil hat die Tochter Berufung beim OLG Oldenburg eingelegt.
Teilungsanordnung verhindert im Normalfall Teilungsversteigerung
Das OLG gab der Berufung statt.
Die Teilungsanordnung im Testament des verstorbenen Vaters verhindert die Teilungsversteigerung, weil durch die Teilungsanordnung einem Miterben das Grundstück bereits testamentarisch zugewiesen ist.
Eine Teilungsanordnung führt zu einer schuldrechtlichen Bindung der Erben, die für alle Miterben verbindlich ist. Die Teilungsanordnung ersetzt den von Miterben gemeinsam aufzustellenden Teilungsplan.
Das OLG stellte klar, dass es aber Fälle geben kann, in denen es möglich sein muss, einen Nachlassgegenstand unter Abweichung von der Teilungsanordnung und gegen den Willen des begünstigten Erben zu veräußern, wenn ein schwerer Schaden vom Nachlass abgewendet werden muss.
Ein solcher Sonderfall – der aber hier gerade nicht vorlag – könnte sein, wenn die Teilungsversteigerung der einzige Weg ist, um eine Nachlassinsolvenz abzuwenden und der in der Teilungsanordnung begünstigte Erbe keinen vernünftigen Grund anführen kann, der es rechtfertigen könnte, das ihm zugewandte Grundstück nicht zu veräußern.
Fazit: Sollen Grundstücke einzelnen Erben „vererbt“ werden, gehören ins Testament entsprechende Anordnungen. Da es trotzdem Streit geben kann, sollte bei der Testamentserstellung auch immer geprüft werden, wie Streit unter den Miterben verhindert werden kann. Eine Option ist beispielsweise die Testamentsvollstreckung.
OLG Oldenburg – Urteil vom 04.02.2014, Az. 12 U 144/13
Die Teilungsanordnung ist geregelt in § 2048 BGB, die Teilungsversteigerung eines einzelnen Nachlassgrundstücks in § 180 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).
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