Nachlassplanung Grundstücke

Wenn ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung zum Nachlass gehört, müssen bei der Planung der Nachfolge – egal ob bei Schenkungen, bei der Vererbung durch Testament oder der Kombination von Schenkung und Testamentsgestaltung – die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten von Grundstücken beachtet werden.
Insbesondere bei Grundstücken müssen mögliche Pflichtteilsansprüche und wie diese möglichst vermieden werden können, in der Nachfolgeplanung berücksichtigt werden. Auch „Patchwork“- Familien, in denen es z.B. ein Einfamilienhaus gibt, dass aus einem Familienzweig kommt, müssen überlegen, wie sie mit diesem Familienerbstück umgehen, ob dies z.B. nur den leiblichen Kindern vererbt werden soll.

Auch in ganz harmonischen und damit erbrechtlich unproblematischen Familien ist es bei Immobilien sinnvoll, möglichst langfristig gemeinsam mit allen Familienmitgliedern abzustimmen, was später mit Grundstücken passieren soll und entsprechende Regelungen zu treffen. Sind die Kinder beispielsweise weit weg gezogen oder haben kein Interesse am Haus, weil sie nicht so viel Verantwortung und Arbeit übernehmen können, müssen vielleicht auch unkonventionelle Lösungen für den Verbleib der Grundstücke gefunden werden. Das geht am besten mit einer langfristigen Perspektive.

Egal ob, wie bei vielen Familien das Einfamilienhaus-Grundstück der größte Vermögenswert ist oder viele Immobilien zum Vermögen gehören: Zeitiges Planen und die Kenntnis und Berücksichtigung der Besonderheiten im Erbrecht und im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht bewahren vor unerwünschten Folgen und unnötigem Streit.

Beratung vom Rechtsanwalt bei Nachlassplanung mit Grundstücken im Nachlass

  • Pflichtteilsansprüchen und Pflichtteilsergänzungsansprüchen an Grundstücken, identifizieren und mindern
  • „richtige“ Schenkungen von Grundstücken, Wohnrecht, Nießbrauch
  • Steuerliche Fragen rund um Grundstücke, Vorteile/Nachteile von Schenkungen/Erbregelungen

Häufige Fragen zu Grundstücken bei der Nachlassplanung

Wie wirkt sich ein Grundstück auf den zukünftigen Pflichtteilsanspruch aus?

Wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört, errechnet sich der Pflichtteilsanspruch auch aus dem Wert dieses Grundstücks.
Problem ist dann oft die Zahlungsfähigkeit des Erben, der den Pflichtteilsanspruch bezahlen muss, aber als einzigen Wert nur das eine Hausgrundstück hat.
Sie müssen im Interesse Ihrer Erben durch vorausschauende Planung dafür sorgen, dass Ihr Erbe durch den Pflichtteilsanspruch nicht in finanzielle Schwierigkeiten kommt und auch kein Zwangsverkauf des Hauses notwendig wird.

Diese Schwierigkeiten vermeiden Sie nur durch gute und langfristige Planung Ihrer Nachfolge.
Sinnvoll ist es, im Rahmen einer Nachlassplanung die Pflichtteilsberechtigten zu identifizieren und auch grob auszurechnen, wie hoch ihr Anspruch ist. Dann kann man durch Aufbau von Liquidität oder z.B. den Abschluss einer Lebensversicherung dafür sorgen, dass der Erbe den Pflichtteil auch auszahlen kann, ohne das Hausgrundstück, in dem er vielleicht auch lebt, verkaufen zu müssen.
Denkbar wäre auch eine Verringerung der Pflichtteilslast durch rechtzeitige Schenkung schon zu Lebzeiten. Wichtig ist, dass hier die 10- Jahresfrist auch ausgelöst wird (siehe unten). Viele schenken „falsch“

Auch ein Pflichtteilsverzicht – auch gegen Abfindung – vermeidet solche Risiken für Ihren Erben. Dafür muss man mit dem Pflichtteilsberechtigten reden und dann zwingend zum Notar. Aber es ist immer sinnvoll, diesen Weg zu probieren.
Wenn ein Grundstück durch gute Planung aus der Pflichtteilsberechnung raus ist, gibt es einen weiteren Vorteil: Ein Pflichtteilsberechtigter hat nicht nur Auskunfts- sondern auch Wertermittlungsansprüche. Bei einem Hausgrundstück bedeutet das, dass der Erbe auf Kosten des Nachlasses ein Wertgutachten für das Grundstück mit Haus bezahlen muss. Diese Gutachterkosten erspart man sich, wenn das Haus gar nicht mehr Nachlass ist und auch rechtzeitig verschenkt wurde.

Fazit: Insbesondere wenn Grundstücke im Nachlass sind, muss auf Pflichtteilsansprüche und deren Vermeidung besondere Aufmerksamkeit gerichtet werden.

Warum nützt manche falsch geplante Schenkung eines Grundstücks nichts?

Eigentumswohnungen und Hausgrundstücke werden oft zu Lebzeiten nur verschenkt, um Pflichtteilsansprüche zu verringern.
Das ist aber nur sinnvoll, wenn hier einige wichtige Grundregeln eingehalten werden. Mit Blick auf Pflichtteilsansprüche ist das vor allem die 10-Jahres-Frist.

Das Erbrecht des BGB versucht, den Pflichtteilsberechtigten zu schützen.
Das erfolgt über den Pflichtteilsergänzungsanspruch. Besonderheit ist, dass im Normalfall Schenkungen, die schon einige Zeit zurückliegen, nur noch teilweise für die Berechnung des Pflichtteils herangezogen werden und nach 10 Jahren gar nicht mehr. Das Zauberwort ist „Abschmelzung“. Das bedeutet, dass – für die Pflichtteilsberechnung – der Wert des verschenkten Hausgrundstücks für jedes Jahr, das zwischen Schenkung und Tod liegt, um 10 Prozent reduziert wird. Hat der Schenker die Schenkung fünf Jahre überlebt, zählen nur noch mit 50 Prozent des Wertes. Sind zehn Jahre seit der Schenkung vergangen, gibt es keine Pflichtteilsergänzung mehr.

Die Schlussfolgerung daraus ist: Mit Schenkungen zur Vermeidung von Pflichtteilsansprüchen sollten Sie nicht zu lange warten.
Wichtig sind aber die Ausnahmen, in denen die 10-Jahres-Regel nicht gilt und die Schenkung eines Hausgrundstückes auch 20 oder 30 Jahre nach der Schenkung noch mit dem vollen Wert angesetzt wird!

Welche Ausnahmen von der 10-Jahres-Regel für Schenkungen müssen Sie kennen?

Schenkungen unter Ehegatten sind für Verminderung von Pflichtteilen sinnlos

Für Schenkungen eines Hausgrundstücks an den Ehegatten gilt schon nach dem Gesetz die 10-Jahres-Frist nicht, § 2325 Absatz 3 Satz 3 BGB. Begründung für diese Regelung ist, dass der Schenker über seinen Ehepartner weiter Zugriff auf das Hausgrundstück hat und es weiter benutzen kann, als wäre es seines. Hier würde – als nachträgliche Korrektur – nur eine Scheidung helfen

Vorsicht bei Schenkungen des Hausgrundstücks gegen Wohnrecht oder Nießbrauch

Auch wenn die Schenkung nur gegen ein sehr weitreichendes Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht zu Gunsten des Schenkers des Grundstück erfolgte, kann die 10-Jahres-Frist gar nicht zu laufen beginnen.

Begründung der Gerichte, die diese Ausnahme zum Schutz des Pflichtteilsberechtigten entwickelt haben, ist, dass eine nur formale Schenkung nicht ausreicht. Der Schenker muss einen echten Wertverlust haben. Wenn er das Haus oder die Wohnung aber weiter im vollen Umfang nutzen kann, steht er zwar nicht mehr als Eigentümer im Grundbuch, aber de facto kann er die Immobilie so weiternutzen, als wäre er noch Eigentümer.
Da Wohnungsrecht und Nießbrauch aber im Grundsatz wichtige und richtige Instrumente sind, um den Schenker abzusichern und spätere Pflichtteile zu verringern, kommt es hier auf die Details an

Warum bei Grundstücksschenkungen Wohnungsrecht und Nießbrauch sinnvoll sind

Nutzungsrechte, die auch im Grundbuch eingetragen sind, schützen in erster Linie den Schenker.
Darüber hinaus helfen solche Rechte auch, Pflichtteilsansprüche zu reduzieren.
Ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch reduzieren den Schenkungswert eines Grundstücks. Damit wird auch ein späterer Pflichtteilsergänzungsanspruch wegen der Grundstücksschenkung geringer.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist allerdings ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch nicht wertmindernd, wenn es für die Bewertung des Hauses auf den Zeitpunkt des Erbfalls ankommt.

Wie vermeidet man durch kluge Nachlassplanung Streit wegen eines Grundstücks im Nachlass

Insbesondere wenn es mehrere Erben gibt, die das Haus oder die Wohnung in Erbengemeinschaft erben, kann es Streit geben wegen der zwingend gemeinschaftlichen Verwaltung, Nutzung durch einzelne Erben oder die Frage, wer welche Kosten trägt.
Daher gilt bei Grundstücke ganz besonders, dass Erbengemeinschaften möglichst vermieden werden sollten.
Soll es unbedingt mehrere Erben geben, ist eine Testamentsvollstreckung fast zwingend anzuordnen. Dem Testamentsvollstrecker ist es dann überlassen, sich um das Grundstück zu kümmern. Die Erben haben kein Mitspracherecht und können sich damit über Einzelfragen auch nicht streiten.
Im Testament kann über eine sogenannte Teilungsanordnung regeln, wer welches Grundstück bekommen soll. Alternativ kann man ein Vorausvermächtnis ins Testament schreiben.

Warum sollten Eltern von minderjährigen Kindern bei Grundstücken im Nachlass besonders aufpassen?

Unabhängig davon, ob ein Grundstück im Nachlass ist oder nicht: Ein minderjähriger Erbe kann nicht selbst über das Erbe verfügen. Im Rahmen des Sorgerechts haben die die Eltern das Recht und die Pflicht, sich stellvertretend für den Minderjährigen um dessen Vermögen, auch um ererbtes Vermögen, zu kümmern, § 1626 BGB.
Eltern müssen bei der Ausübung des Sorgerechts viele rechtliche Beschränkungen beachten, insbesondere wenn es um das Vermögen der Kinder geht. Überwacht wird das vom Familiengericht (eine Abteilung des Amtsgerichts)

Das wird erst oft nach dem Erbfall relevant, weil Eltern nach einer Erbschaft auf den Radar des Familiengerichts kommen.
Das Familiengericht kommt zwangsweise immer dann ins Spiel, wenn bestimmte Rechtsgeschäfte der Eltern für ihr Kind genehmigt werden müssen, § 1643 BGB.
Ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäften ist zum Beispiel die Verfügungen über ein im Eigentum des Minderjährigen stehendes Grundstück, § 1821 Abs. 1 Nummer 1 BGB. Wenn ein Minderjähriger eine Immobilie oder einen Anteil daran erbt, können die Eltern diese nicht ohne Genehmigung des Familiengerichts veräußern

Beispiel: Anna und Benno sind verheiratet und haben einen 10 jährigen Sohn. Alle wohnen im Einfamilienhaus der Familie, das Anna und Benno je zur Hälfte gehört. Benno stirbt plötzlich bei einem Verkehrsunfall. Da es kein Testament gibt, wird Anna und das minderjährige Kind je zur Hälfte Miterbe auch am Haus. Anna will das Haus verkaufen. Das geht nur mit Genehmigung des Familiengerichts.
Diese Rechtsfolge muss man schon bei der Testamentsgestaltung beachten. Auch hier kann Testamentsvollstreckung das richtige erbrechtliche Instrument sein.

Was ist mit der Erbschaftsteuer auf Grundstücke im Nachlass

Für die Berechnung der Erbschaftsteuer (bzw. der Schenkungssteuer) kommt es auf den Verkehrswert der Immobilie an.
Der Erwerb des Familienheims von Todes wegen (oder durch Schenkung) kann auch bei sehr wertvollen Immobilien komplett steuerfrei sein. Dafür gelten aber strenge Voraussetzungen.
Ansonsten kommt es auf die „normalen“ Freibeträge bei der Erbschaftsteuer an. Wegen der stark gestiegenen Immobilienpreise reichen insbesondere die Freibeträge von Kindern häufig nicht. Hier muss der Vermögensübergang sorgfältig geplant werden, um nicht unnötig Erbschaftsteuer zu zahlen. Insbesondere das Berliner Testament ist hier oft eine Steuerfalle.
Übrigens: Auch bei Schenkungen von Grundstücken insbesondere mit Wohnrecht/Nießbrauch an beide Eltern lauern viele Steuerfallen

Fazit: Das Thema Grundstück im Erbrecht ist wirtschaftlich sehr wichtig und rechtlich sehr vielschichtig. Bei der Nachfolgeplanung kann man viele Fehler machen, sei es durch „falsche“ Schenkungen oder undurchdachte Erbregelungen. Deshalb:
Nutzen Sie die Möglichkeit einer Erstberatung durch Rechtsanwalt Alexander Grundmann!
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