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22. 10. 2015 – Haus und Grundstück im Erbrecht 6: Mietwohnung im Nachlass

Nachdem es in den bisherigen Artikeln zum Thema Erbrecht und Immobilie um Eigentum an Grundstücken, Häusern und Wohnungen geht, werden im Folgenden die gesetzlichen Regelungen für die Mietverträge und Mietwohnungen im Erbrecht erläutert.

Wohnung und Mietvertrag im Erbe

Die meisten Menschen in Deutschland leben zur Miete. Daher stellt sich nach dem Tod eines Menschen die Frage, was mit seiner Wohnung, dem Hausrat und den in der Wohnung befindlichen Sachen passieren soll.

Die Regelungen zur Mietwohnung sind sowohl für den Erben, der die Wohnung weiternutzen will als auch für den Erben, der die Mietwohnung des Verstorbenen kündigen will, wichtig. Die wichtigsten Fragen sind dann die Kündigungsfristen und die Schönheitsreparaturen.

Dieser Artikel beschreibt die Rechtsfolgen für den überlebenden Ehegatten, Lebenspartner oder die Kinder, mit denen der Verstorbene in einer Mietwohnung gewohnt hat.

Gemeinsame Wohnung mit dem Verstorbenen – wie geht es mit dem Mietvertrag weiter?

Wenn der Verstorbene die Wohnung nicht alleine bewohnt hat, will normalerweise der überlebende Ehegatte, der Lebensgefährte oder das Kind weiter in der Wohnung leben.

Wer steht im Mietvertrag?

Ob der überlebende Ehegatte oder Verwandte in der Mietwohnung bleiben kann, richtet sich zuerst nach dem Mietvertrag. Wurde der Mietvertrag von beiden Ehegatten unterschrieben, kann der überlebende Ehegatte problemlos in der Wohnung bleiben, weil er ja auch Mieter ist.

Hat der überlebende Ehegatte den Mietvertrag nicht mit unterschrieben, kommt es darauf an. Er kann trotzdem Mieter mit eigenen Rechten geworden sein. Der Mietvertrag unterliegt gemäß § 550 BGB nicht der Schriftform. Daher kann beispielsweise der Mietvertrag, den nur der Mann unterschrieben hat, der aber gleichzeitig als Vertreter der Frau handelte, auch mit der Frau geschlossen sein.

Waren beide Ehegatten Vertragspartner im Mietvertrag, wird das Mietverhältnis beim Tode eines der Ehepartner automatisch mit dem Überlebenden fortgeführt, § 563 A Abs. 1 BGB.

Ist der überlebende Ehepartner Alleinerbe, tritt er – auch ohne vorher schon Mieter gewesen zu sein –  als Erbe in die Mieterposition des verstorbenen Ehegatten ein.

Ist der überlebende Ehegatte nicht Mieter gewesen und auch nicht als Erbe Mieter geworden, gibt es im Mietrecht Vorschriften, nach denen er trotzdem in der Wohnung bleiben kann.

Eintritt in das Mietverhältnis des Verstorbenen

Wenn ein Mieter stirbt, geht das Mietverhältnis nicht zwangsläufig auf die Erben über. Vielmehr sieht das Gesetz Fälle vor, in denen andere Personen, die mit im Haushalt wohnen, in das Mietverhältnis eintreten können. Die gesetzliche Regelung ist kompliziert.

§ 563 BGB regelt das Eintrittsrecht beim Tod des Mieters:

Der überlebende Ehegatte oder der eingetragene Lebenspartner, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt mit dem Tod des Mieters automatisch in das Mietverhältnis ein, auch wenn er nicht Erbe wird. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, also auch für den nichtverheirateten Lebenspartner.

Der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner kann dann innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todes des anderen Ehegatten (also normalerweise dem Todestag) dem Vermieter mitteilen, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will.

Falls im Haushalt noch weitere Familienangehörige mit gewohnt haben, würden sie dadurch automatisch in den Mietvertrag eintreten, ebenfalls wieder unabhängig davon ob sie Erbe sind. Auch sie können dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.

Die Erklärung führt dazu, dass der automatische Eintritt rückwirkend entfällt und dass dann der Erbe über sein Erbrecht automatisch in das Mietverhältnis eintritt. Der Erbe kann den Mietvertrag dann kündigen.

Achtung Haftung: Nach § 563b haften die Personen, die in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner.

War also der verstorbene Mieter überschuldet und hatte auch Mietschulden, müssen die überlebenden Haushaltangehörigen dafür sorgen, dass sie den automatischen Eintritt in das Mietverhältnis rückgängig machen.

Sonst würden sie trotz Ausschlagung des Erbes für die Mietschulden des Verstorbenen haften.

 

Im nächsten Teil der Artikelserie Haus und Grundstück im Erbrecht geht es um Kündigung und Herausgabe einer Mietwohnung auch aus Sicht eines Vermieters eines Verstorbenen.

 

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