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8. 10. 2015 – Haus und Grundstück im Erbrecht 5: Die Immobilie im Nachlass und Grundbuch

Erbnachweis für die Eigentümerumschreibung im Grundbuch

Stirbt ein Grundstückseigentümer, wird das Grundbuch unrichtig, weil die Erben an seine Stelle treten.

Damit das Grundbuchamt den richtigen Erben eintragen kann, muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Dafür gelten nach der Grundbuchordnung (GBO) strenge formalisierte Regelungen.

Erbschein, notarielles Testament, Europäisches Nachlasszeugnis

Der Nachweis der Erbfolge ist in § 35 GBO geregelt, es muss – in der Regel –  der Erbschein vorgelegt werden.

Seit der EU-Erbrechtsverordnung kann dies auch ein europäisches Nachlasszeugnis aus einem anderen Mitgliedstaat der EU sein (Art. 69 Abs. 2,62 und 63 Abs. 1 EU-Erbrechtsverordnung).

Die Erbfolge wird dem Grundbuchamt auch durch ein notarielles Testament und einer Ausfertigung der Eröffnungsniederschrift nachgewiesen.  Das Grundbuchamt kann aber bei Vorlage eines notariellen Testaments samt Eröffnungsniederschrift auf die Vorlage eines Erbscheins bestehen, wenn sich die Erbfolge aus dem Testament nicht klar ergibt.

Besonderheiten bei Pflichtteilsstrafklausel im notariellen Testament

Insbesondere bei Berliner Testamenten wird häufig eine Pflichtteilsstrafklausel ins Testament geschrieben, um die Kinder von der Geltendmachung ihres Pflichtteils nach dem Tode des erstversterbenden Elternteils abzuhalten. Enthält das notarielle Testament eine Pflichtteilsstrafklausel, so muss im Grundsatz in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden, dass die Strafklausel nicht ausgelöst wurde. Ein Teil der Rechtsprechung lässt hierfür eine eidesstattliche Versicherung genügen.OLG Hamm, Beschluss vom 08.02.2011 – 15 W 27/11.

Wenn diese Urkunden vorgelegt werden,  wird das Grundbuch berichtigt und der Erbe als Eigentümer des Grundstücks eingetragen.

Eine Grundbuchberichtigung ist nicht erforderlich, wenn das Grundstück vom Erben oder der Erbengemeinschaft direkt verkauft wird, § 40 Absatz 1 GBO.

Grundbucheintragung der Erbengemeinschaft

Bei der Grundbuchberichtigung werden mehrere Erben als Erbengemeinschaft eingetragen.

Beispiel: Eine Frau beerbt ihren Mann zusammen mit den beiden gemeinsamen Kindern. Im Grundbuch wird dann als Eigentümer eingetragen:
"1a Charlotte Meier, b Thomas Meier, c Katrin Meier - in Erbengemeinschaft –"

Bei Vor- und Nacherbschaft Eintragung der Nacherbfolge im Grundbuch

Bei der Anordnung der Vor- und Nacherbschaft im Testament sind Verfügungen des Vorerben über Grundstücke nicht erlaubt, § 2113 BGB. Um hier einen gutgläubigen Käufer von dieser Verfügungsbeschränkung zu informieren, trägt das Grundbuchamt bei der Grundbuchberichtigung das Recht des Nacherben einschließlich des Nach-Nacherben und des Ersatznacherben sowie eine etwaige Befreiung des Vorerben nach § 2136 BGB im Grundbuch ein, § 51 Grundordnung.

Eintragung des Testamentsvollstreckervermerks im Grundbuch

Ebenfalls zur Vermeidung eines gutgläubigen Erwerbs des Grundstücks durch Dritte wird die Beschränkung der Erben durch Testamentsvollstreckung im Grundbuch eingetragen, § 52 Grundbuchordnung.

Dann ist jedem Käufer, der ins Grundbuch schaut klar, dass der Erbe das Grundstück gar nicht verkaufen kann.

Kosten der Grundbuchberichtigung für Erben

Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Eigentümers beantragt, so entstehen keine Kosten beim Grundbuchamt, Nr. 14110 KV GNotKG (Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz).

Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung nach mehr als zwei Jahren gestellt, fällt eine volle Gebühr nach dem GNotKG aus dem Wert der Immobilie an.

Der Erbschein kostet ebenfalls Geld. Die Gebühren berechnen sich auch nach dem GNotKG. Da es – anders als früher – keine Gebührenermäßigung mehr für einen Erbschein gibt, den man nur für die Berichtigung des Grundbuchs braucht, ist dafür der gesamte Nachlasswert maßgeblich.

Rechtsanwalt Alexander Grundmann

Erbrecht in Leipzig

 

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